[테마18] 양도소득세 계산구조와 절세법
(2) 양도가액에서 주의해야 할 세무상 쟁점은?2021-09-14
<목차>
1. 양도소득세 계산구조는 어떻게 되어 있는가?
2. 양도가액에서 주의해야 할 세무상 쟁점은?
3. 취득가액을 높일 수 있는 방법은?
4. 취득가액 이월과세제도는 어떤 제도인가?
5. 도배공사비는 기타필요경비로 인정되는가?
6. 장기보유특별공제 적용법은 어떻게 되는가?
7. 고가주택자의 장기보유특별공제 보유기간 산정기준이 바뀌면 어떻게 될까?
8. 한 해에 양도차손익이 동시에 발생하면 통산할 수 있는가?
9. 한 해에 2회 이상 양도 시 양도소득세 세율 적용법은?
10. 양도소득세 감면세액은 어떻게 계산하는가?
11. 양도소득세 신고 및 납부는 어떻게 하는가?
12. 양도소득세 수정신고하는 방법은?
13. 부동산매매사업자는 소득세를 어떻게 내는가?

양도가액은 양도로 발생한 실지거래가액을 말한다. 이러한 가액은 시장에서 결정되므로 여기에서 결정된 가액에 대해서는 세법에서 별다른 제재를 하지 않는다. 다만, 특수관계인 간의 비정상적인 거래에 대해서는 다양한 규제제도를 두고 있다. 이하에서 이에 대해 알아보자.
「소득세법」상의 양도가액
「소득세법」 제96조에서는 양도가액을 아래와 같이 정하고 있다.
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간의 실지거래가액에 따른다.
② 삭제(2016.12.20.)
③ 생략
2007년부터 양도소득세는 무조건 실거래가를 기준으로 과세한다. 따라서 양도가액이 많아질수록 양도차익이 커져 많은 세금부담을 예상할 수 있다. 그렇다면 양도가액과 관련된 세무상 쟁점들에는 어떤 것들이 있는지 알아보자.
1) 양도가액을 낮추어 계약서를 작성하는 경우
양도소득세를 낮추기 위해 다운계약서를 작성하면 어떤 문제가 있을까?
일단 다운계약서 작성은 세법상 심각한 문제를 야기한다. 이 행위로 인해 세부담을 회피한 것이 발각되면 40%의 가산세가 부과되기 때문이다. 물론 이외에도 취득세의 과태료 제재를 받게 된다. 이외에도 비과세나 감면이 제한되기도 한다.
2) 기준시가보다 낮게 신고되는 경우
실거래가액이 기준시가보다 낮게 신고되는 경우에도 그 거래가 진실된 것이라면 문제가 없다.
3) 양수자가 부담하기로 한 양도소득세
양도자가 부담한 양도소득세를 양수자가 부담하기로 하는 경우 이는 채무를 인수한 효과와 동일하므로 양도자산의 대가에 포함시킨다. 다만, 양도대가에 합산하는 양도소득세는 처음 1회에 발생한 것에 한한다.
고가로 양도하는 경우
부동산을 시가보다 고가로 양도하는 경우가 있다. 주로 가족 등 특수관계인 간에 이러한 거래행위를 많이 볼 수 있다. 그렇다면 세법은 이에 어떤 식으로 관여하고 있을까?
1) 고가 양도자
고가 양도자는 고가 양수자로부터 부를 이전받으므로 이에 대해서는 증여세가 나올 수 있다. 아래의 규정을 참조하자.
※ 상속세 및 증여세법 제35조 [저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여]
① 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액* 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
* 위에서 대통령령으로 정하는 기준금액은 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.
1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다)의 100분의 30에 상당하는 가액
2. 3억 원
2) 고가 양수자
해당 부동산을 고가로 취득해 양도하는 경우 그 취득가액은 시가로 한다.
저가로 양도하는 경우
저가 양도자는 양도소득세를 줄이게 되므로 이에 대해서는 「소득세법」상의 부당행위계산부인제도를, 저가 양수자는 저가 양도자로부터 부를 이전받으므로 이에 대해서는 증여세가 나올 수 있다.
1) 저가 양도자
특수관계인 간에 저가 양도로 양도소득세를 낮추는 경우에는 부당행위계산부인제도를 적용한다. 아래의 내용을 참조하기 바란다.
※ 양도소득의 부당행위계산(「소득세법」 제101조)
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 거주자가 제1항에서 규정하는 특수관계인(제97조의2 제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우는 제외한다)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서 제1호에 따른 세액이 제2호에 따른 세액보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 증여받은 자의 증여세(상속세 및 증여세법에 따른 산출세액에서 공제ㆍ감면세액을 뺀 세액을 말한다)와 양도소득세(이 법에 따른 산출세액에서 공제ㆍ감면세액을 뺀 결정세액을 말한다)를 합한 세액
2. 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세
③ 제2항에 따라 증여자에게 양도소득세가 과세되는 경우에는 당초 증여받은 자산에 대해서는 상속세 및 증여세법의 규정에도 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다.
취득가액 이월과세가 적용되면 부당행위계산부인규정은 적용되지 아니한다.
수증자가 양도한 금액이 수증자에게 직접 귀속되면 부당행위계산부인규정이 적용되지 아니한다.
2) 저가 양수자
저가양수자에게는 앞에서 본 증여세의 과세문제가 있다.
일괄공급의 경우
토지와 건물을 일괄공급하는 경우에는 안분문제가 발생할 수 있다. 대표적으로 건물에 대해 부가가치세가 발생한 때이다. 이러한 상황에서는 계약당사자가 토지와 건물가격을 임의로 정해 계약할 수 있지만, 그 구분가액이 기준시가로 안분했을 때의 금액과 30%를 벗어나면 계약서상의 금액을 무시하고 ‘감정가액→기준시가’를 안분기준으로 사용하도록 하고 있다.
※ 토지와 건물의 일괄공급 시 가액 구분방법
① 구분이 분명한 경우
계약 시 토지와 건물가액을 임의로 정한 경우에는 계약자유의 원칙에 따라 해당 금액을 세법상의 가액으로 인정한다. 다만, 토지와 건물의 양도가액 및 취득가액이 구분기재되었다 하더라도 그 구분기재된 토지와 건물의 양도가액이 임의기재이거나 정상적인 거래(30% 이상 차이 나는 경우) 등에 비추어 사실상 합당하다고 인정되는 경우가 아닌 경우에는 그 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 아래 ②처럼 안분계산하여 양도가액을 산정한다.*
* 그동안 건물이 있는 토지를 취득하여 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에도 이러한 규정이 적용되는 폐단이 있었다. 이에 정부는 2022년 1월 1일 이후 공급분부터 토지만 사용하기 위해 건물을 취득할 때에는 이 규정을 적용하지 않을 예정이다. 따라서 개정 후부터는 사업자가 임의로 구분한 가액을 인정받을 수 있게 될 것으로 보인다.
② 구분이 불분명한 경우
부동산을 일괄하여 양도하는 경우로써 그 가액 구분이 불분명할 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산한다. 이때 안분계산은 공급계약일 현재 기준시가에 따라 계산한 가액으로 안분하되, 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분한다.



  • 마이메뉴
  • KeepNote
  • 보관자료
  • 위클리 랭킹
  • 조회자료
  • 검색이력
  • 쪽지
  • 제안하기
  • 오류신고

TOP