한국회계기준원 회계기준위원회는 국제회계기준위원회가 제정한 국제회계기준을 채택하여 기업회계기준의 일부로 구성하기로 한 정책에 따라 이 기준서를 다음과 같이 제ㆍ개정하였다.

제ㆍ개정일자	한국채택국제회계기준	관련되는 국제회계기준
2009.6.26. 개정	한국채택국제회계기준 연차개선	Improvements to IFRSs
2007.11.23. 제정	리스	IAS 17 Leases

이 기준서는 타 기준서의 제ㆍ개정에 따라 다음과 같이 개정되었다.

개정일자	타기준서	관련되는 국제회계기준
2014.12.12.	농림어업: 생산용식물	Agriculture: Bearer Plants (Amendments to IAS 16 and IAS 41)
2011.11.18.	기업회계기준서 제1113호 공정가치 측정	IFRS 13 Fair Value Measurement

이 기준서는 리스의 회계처리와 공시에 필요한 사항을 정하고 있다.

이 기준서는 다음을 제외한 모든 리스의 회계처리에 적용한다.

⑴ 광물, 석유, 천연가스 및 유사한 비재생 천연자원의 탐사나 사용을 위한 리스

⑵ 영화필름, 비디오 녹화물, 희곡, 원고, 특허권 및 저작권에 대한 라이선스 계약

이 기준서는 다음 항목들의 측정기준으로는 적용하지 아니한다.

⑴ 투자부동산으로 회계처리되는 리스이용자 보유 부동산

⑵ 리스제공자가 운용리스로 제공하는 투자부동산

⑶ 리스이용자가 금융리스로 보유하는 생물자산

⑷ 리스제공자가 운용리스로 제공하는 생물자산

⑴ 리스약정일은 리스계약일과 리스의 주요 사항에 대한 계약당사자들의 합의일 중 이른 날을 말한다.

㈎ 리스는 리스약정일을 기준으로 운용리스나 금융리스로 분류한다.

㈏ 금융리스의 경우 리스기간개시일에 인식할 금액은 리스약정일 기준으로 결정한다.

⑵ 리스기간개시일은 리스이용자가 리스자산의 사용권을 행사할 수 있게 된 날을 말한다. 리스기간개시일은 리스의 최초인식일(즉, 리스에 따른 자산, 부채, 수익 및 비용을 적절하게 인식하는 날)이 된다.

⑶ 경제적내용연수는 다음의 경우 중 하나에 해당하는 것을 말한다.

㈎ 자산을 경제적으로 사용할 수 있는 예상 기간

㈏ 자산에서 획득할 수 있을 것으로 기대되는 생산량이나 유사단위의 수량

⑷ 내용연수는 리스기간에 한정되지 않고 리스기간개시일부터 자산이 갖는 경제적효익을 기업이 소비할 것으로 예상되는 잔여기간을 말한다.

리스자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는 리스는 금융리스로 분류한다. 리스자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지 않는 리스는 운용리스로 분류한다.

⑴ 금융리스에서 리스이용자는 리스약정일에 측정된 최소리스료의 현재 가치와 리스자산의 공정가치 중 작은 금액을 리스기간개시일에 금융 리스자산과 금융리스부채로 각각 인식한다. 이 경우 최소리스료의 현 재가치는 리스의 내재이자율을 적용하여 계산하며, 만약 이를 알 수 없다면 리스이용자의 증분차입이자율을 적용한다. 리스이용자의 리스 개설직접원가는 금융리스자산으로 인식하는 금액에 포함한다.

⑵ 금융리스에서 매기 지급되는 최소리스료는 금융원가와 리스부채의 상환액으로 나눈다. 금융원가는 매기 부채의 잔액에 대하여 일정한 기간이자율이 산출되도록 리스기간의 각 회계기간에 배분한다. 조정리스료는 발생한 기간의 비용으로 회계처리한다.

⑶ 금융리스자산의 감가상각은 리스이용자가 소유한 다른 감가상각대상자산의 감가상각정책과 일관되게 회계처리한다. 만약 리스이용자가 리스기간 종료시점까지 자산의 소유권을 획득할 것이 확실하지 않다면 리스기간과 자산의 내용연수 중 짧은 기간에 걸쳐 감가상각한다.

⑷ 운용리스에서 리스료는 리스이용자의 효익의 기간적 형태를 더 잘 나타내는 다른 체계적인 인식기준이 없다면 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 비용을 인식한다.

⑴ 리스제공자는 금융리스의 리스순투자와 동일한 금액을 금융리스채권으로 인식한다.

⑵ 금융리스에서 이자수익은 리스제공자의 금융리스 순투자 금액에 대하여 일정한 기간이자율이 산출되는 방식을 적용하여 인식한다.

⑶ 금융리스에서 제조자나 판매자인 리스제공자는 일반판매에 대하여 채택하고 있는 회계정책에 따라 매출손익을 인식한다. 만약 인위적으로 낮은 이자율이 적용되었다면 시장이자율을 적용하였을 경우의 금액을 한도로 매출이익을 인식한다. 제조자나 판매자인 리스제공자에 의하여 리스의 협상 및 계약단계에서 발생한 원가는 매출이익이 인식될 때 비용으로 인식한다.

⑷ 운용리스에서 리스료수익은 리스자산의 사용효익이 감소되는 기간적 형태를 더 잘 나타내는 다른 체계적인 인식기준이 없다면 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식한다.

⑸ 운용리스의 협상 및 계약단계에서 발생한 리스개설직접원가는 운용리스자산의 장부금액에 추가하고 리스료수익에 대응하여 리스기간 동안 비용으로 인식한다.

⑹ 운용리스자산의 감가상각은 리스제공자가 소유한 다른 유사자산의 일반 감가상각정책과 일관성 있게 회계처리한다.

⑴ 판매후리스거래가 금융리스에 해당하는 경우에는 리스이용자인 판매자의 판매에 따른 이익을 즉시 인식하지 아니하고 해당 리스자산의 리스기간에 이연하여 환입한다.

⑵ 판매후리스거래가 운용리스에 해당하는 경우 리스료와 판매가격이 공정가치에 따라 결정된 것이 확실하다면 판매에 따른 손익은 즉시 인식한다. 판매가격이 공정가치에 미달하는 경우에도 판매에 따른 손익은 즉시 인식한다. 다만, 판매에 따른 손실이 시장가격보다 낮은 미래의 리스료로 보상된다면 당해 손실은 이연하여 리스자산의 예상사용기간에 리스료에 비례하여 상각한다. 만약 판매가격이 공정가치를 초과한다면 판매가격이 공정가치를 초과하는 부분은 이연하여 리스자산의 예상사용기간에 환입한다.

⑶ 운용리스로 분류된 판매후리스거래의 발생일 현재 자산의 공정가치가 장부금액보다 낮다면 장부금액과 공정가치의 차이에 해당하는 금액을 즉시 손실로 인식한다.

기업회계기준서 제1017호는 국제회계기준위원회가 제정한 국제회계기준 제17호(IAS 17) ‘리스(Leases)’에 대응하는 기준이다.

한국의 법률체계와 일관성을 유지하기 위하여 형식적인 부분이 제한적으로 수정되었다. 즉, 한국채택국제회계기준의 의무적용대상기업과 적용시기를 명시하기 위하여 문단 한2.1과 한69.1이 추가되었으며, 적용시기 이후 최초채택기업으로서 이 기준서를 적용하게 됨에 따라 시행일, 경과규정 및 기준서 등의 대체와 관련된 문단 67~69, 70이 삭제되었다. 이러한 수정을 명시적으로 표시하기 위하여 동 국제회계기준에 추가한 문단은 관련된 국제회계기준 문단번호에 ‘한’이라는 접두어를 붙여 구분 표시하였다. 그리고 동 국제회계기준의 문단을 삭제한 경우는 관련된 국제회계기준 문단번호 옆에 ‘[한국회계기준원 회계기준위원회가 삭제함]’이라고 표시하였다.

형식과 관련하여 수정된 위의 문단들을 제외하고는 기업회계기준서 제1017호가 IAS 17의 내용에 근거하여 제정되었기 때문에 기업회계기준서 제1017호를 준수하면 동시에 IAS 17을 준수하는 것이 된다.

이 기준서의 목적은 리스이용자와 리스제공자가 리스와 관련하여 적용하여야 할 회계처리와 공시에 필요한 사항을 정하는 데 있다.

이 기준서는 자산의 운영 및 유지보수와 관련하여 리스제공자가 상당한 용역을 제공해야 하는 자산사용권 이전계약에도 적용한다. 그러나 계약의 어느 한 당사자로부터 상대방에게 자산사용권이 이전되지 않는 용역계약에는 적용하지 아니한다.

리스: 리스제공자가 자산의 사용권을 합의된 기간 동안 리스이용자에게 이전하고 리스이용자는 그 대가로 사용료를 리스제공자에게 지급하는 계약

금융리스: 리스자산의 소유에 따른 대부분의 위험과 보상이 리스이용자에게 이전되는 리스. 법적소유권은 이전될 수도 있고 이전되지 않을 수도 있다.

운용리스: 금융리스 이외의 리스

해지불능리스: 다음 각각의 경우를 제외하고는 해지할 수 없는 리스

⑴ 발생할 가능성이 희박한 우발상황이 나타나는 경우

⑵ 리스제공자가 허락하는 경우

⑶ 리스이용자가 동일한 리스제공자와 해당 자산이나 동등한 자산에 대하여 새로운 리스를 체결하는 경우

⑷ 리스약정일에 판단하였을 때, 당해 리스가 계속될 것이 거의 확실할 정도의 추가적인 금액을 리스이용자가 지급하는 경우

리스약정일: 리스계약일과 리스의 주요사항에 대한 계약당사자들의 합의일 중 이른 날

⑴ 리스는 리스약정일을 기준으로 운용리스나 금융리스로 분류한다.

⑵ 금융리스의 경우 리스기간개시일에 인식할 금액은 리스약정일을 기준으로 결정한다.

리스기간개시일: 리스이용자가 리스자산의 사용권을 행사할 수 있게 된 날. 리스기간개시일은 리스의 최초인식일(즉, 리스에 따른 자산, 부채, 수익 및 비용을 적절하게 인식하는 날)이 된다.

리스기간: 리스이용자가 자산을 리스하기로 약정을 맺은 해지불능기간과 다음의 기간을 포함한다. 추가적인 대가의 지급여부에 관계없이 리스이용자가 그 자산에 대하여 리스를 연장할 수 있는 선택권을 가지고 있으며, 리스이용자가 그 선택권을 행사할 것이 리스약정일 현재 거의 확실한 경우 당해 추가기간

최소리스료: 리스기간에 리스이용자가 리스제공자에게 지급해야 하는 금액을 말하며 다음 금액을 포함함. 다만, 조정리스료와 리스제공자가 지급하고 리스이용자에게 청구할 수 있는 용역원가와 세금 등은 제외함.

⑴ 리스이용자의 경우, 리스이용자나 리스이용자의 특수관계자가 보증한 금액

⑵ 리스제공자의 경우, 다음 중 하나가 보증한 잔존가치

㈎ 리스이용자

㈏ 리스이용자의 특수관계자

㈐ 리스제공자와 특수관계가 없고 재무적으로 이행할 능력이 있는 제3자

그러나 리스이용자가 선택권을 행사할 수 있는 시점의 공정가치보다 충분하게 낮을 것으로 예상되는 가격으로 리스자산을 매수할 수 있는 선택권을 가지고 있으며 그 선택권이 행사될 것이 리스약정일 현재 거의 확실한 경우, 최소리스료는 매수선택권의 기대행사일까지의 리스기간에 지급될 최소지급액과 선택권의 행사가격으로 구성된다.

공정가치: 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교환되거나 부채가 결제될 수 있는 금액

경제적내용연수: 다음의 경우 중 하나에 해당하는 것

⑴ 하나 또는 그 이상의 사용자가 자산을 경제적으로 사용할 수 있는 예상 기간

⑵ 하나 또는 그 이상의 사용자가 자산에서 획득할 수 있을 것으로 기대되는 생산량이나 유사단위의 수량

내용연수: 리스기간에 한정되지 않고 리스기간개시일부터 자산이 갖는 경제적 효익을 기업이 소비할 것으로 예상되는 잔여기간

보증잔존가치:

⑴ 리스이용자의 경우, 리스이용자나 리스이용자의 특수관계자가 보증한 잔존가치 부분(어떤 경우에나 보증금액은 지급될 수 있는 최대금액)

⑵ 리스제공자의 경우, 리스 이용자가 보증한 잔존가치 부분 또는 리스제공자와 특수관계가 없고 재무적으로 이행할 능력이 있는 제3자가 보증한 잔존가치 부분

무보증잔존가치: 리스제공자가 실현할 수 있을지 확실하지 않거나 리스제공자의 특수관계자만이 보증한 리스자산의 잔존가치 부분

리스개설직접원가: 리스의 협상 및 계약에 직접 관련하여 발생하는 증분원가. 다만, 제조자나 판매자인 리스제공자에 의하여 발생하는 원가는 제외함.

리스총투자: 금융리스에서 리스제공자가 수령할 최소리스료와 무보증잔존가치의 합계액

리스순투자: 리스총투자를 내재이자율로 할인한 금액

미실현이자수익: 리스총투자와 리스순투자의 차이

내재이자율: 리스약정일 현재 ⑴ 최소리스료와 ⑵ 무보증잔존가치의 현재가치 합계액을, ㈎ 리스자산의 공정가치와 ㈏ 리스제공자의 리스개설직접원가의 합계액과 일치시키는 할인율

리스이용자의 증분차입이자율: 리스이용자가 유사한 리스에 대해 부담해야 할 이자율. 만약 그러한 이자율을 결정할 수 없는 경우에는 리스약정일에 리스이용자가 유사한 조건과 담보로 리스자산의 구입에 필요한 자금을 차입할 경우의 이자율

조정리스료: 금액이 확정되지는 않았지만 기간경과 이외의 변동요소(예: 매출액의 일정비율, 사용량, 물가지수 및 시장이자율)의 미래발생분을 기초로 결정되는 리스료 부분

리스의 계약내용이나 합의내용에는 리스약정일과 리스기간개시일 사이에 나타난 다음 사항의 변동에 따라 리스료를 조정하는 규정이 포함될 수 있다.

⑴ 리스자산의 건설원가 또는 취득원가

⑵ 일반물가지수와 같은 원가나 가치의 기타 측정치

⑶ 리스제공자의 리스를 위한 금융원가

이 경우, 이 기준서의 목적상 이러한 변동의 효과는 리스약정일에 발생한 것으로 간주한다.

리스의 정의에는 합의된 조건이 충족될 때, 임차인에게 자산의 법적소유권을 획득할 수 있는 선택권을 부여하는 자산임차계약이 포함된다. 이러한 계약은 때로 할부구매계약이라고 한다.

이 기준서는 ‘공정가치’라는 용어를 일부 관점에서 기업회계기준서 제1113호 ‘공정가치 측정’의 공정가치에 대한 정의와 다르게 사용한다. 따라서 기업회계기준서 제1017호를 적용하는 경우 기업회계기준서 제1113호가 아닌 이 기준서에 따라 공정가치를 측정한다.

이 기준서에서 리스의 분류는 리스자산의 소유에 따른 위험과 보상이 리스제공자와 리스이용자에게 귀속되는 정도에 따라 결정된다. 위험은 자산의 운휴나 기술적 진부화로 인한 손실 및 경제여건의 변화에 따른 이익의 변동가능성을 포함한다. 그리고 보상이라 함은 자산의 경제적내용연수 동안 수익성 있는 운용에 대한 기대 및 가치증대나 잔존가치의 실현에서 발생하는 이익 등에 대한 기대를 말한다.

리스제공자와 리스이용자 사이의 거래는 리스계약을 바탕으로 이루어지므로 양자가 일관된 정의를 사용하는 것이 타당하다. 그런데 이러한 정의를 양자의 서로 다른 상황에 적용함으로써 하나의 리스가 리스제공자와 리스이용자의 입장에서 각각 다르게 분류될 수도 있다. 예를 들어, 리스제공자가 리스이용자와 특수관계가 없는 제3자로부터 잔존가치의 보증을 받는 경우가 이에 해당할 수 있다.

리스는 계약의 형식보다는 거래의 실질에 따라 금융리스나 운용리스로 분류한다. 다음에 예시한 경우 중 하나 또는 그 이상에 해당하면 일반적으로 금융리스로 분류한다.^주)

^주) 기업회계기준해석서 제2027호 ‘법적 형식상의 리스를 포함하는 거래의 실질에 대한 평가’ 참조

⑴ 리스기간 종료시점까지 리스자산의 소유권이 리스이용자에게 이전되는 경우

⑵ 리스이용자가 선택권을 행사할 수 있는 시점의 공정가치보다 충분하게 낮을 것으로 예상되는 가격으로 리스자산을 매수할 수 있는 선택권을 가지고 있으며, 그 선택권을 행사할 것이 리스약정일 현재 거의 확실한 경우

⑶ 리스자산의 소유권이 이전되지 않더라도 리스기간이 리스자산의 경제적내용연수의 상당부분을 차지하는 경우

⑷ 리스약정일 현재 최소리스료의 현재가치가 적어도 리스자산 공정가치의 대부분에 상당하는 경우

⑸ 리스이용자만이 중요한 변경 없이 사용할 수 있는 특수한 성격의 리스자산인 경우

다음 경우 중 하나 또는 그 이상에 해당하면 금융리스로 분류될 가능성이 있다.

⑴ 리스이용자가 리스를 해지할 경우 해지로 인한 리스제공자의 손실을 리스이용자가 부담하는 경우

⑵ 잔존자산의 공정가치 변동에 따른 손익이 리스이용자에게 귀속되는 경우(예를 들어, 리스종료시점에 리스자산 매각 대가의 거의 대부분에 해당하는 금액이 리스료 환급의 형태로 리스이용자에게 귀속되는 경우)

⑶ 리스이용자가 시장가격보다 현저하게 낮은 가격으로 리스를 갱신할 능력이 있는 경우

문단 10과 11에서 열거한 경우에 해당하더라도 항상 금융리스로 분류하는 것은 아니다. 계약의 다른 특성들을 고려할 때 리스자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지 않는다는 사실이 명백하다면 그 리스는 운용리스로 분류한다. 예를 들어, 리스기간 종료시점에 리스자산의 소유권을 그 시점의 공정가치로 이전하거나 조정리스료가 있어서, 결과적으로 리스이용자가 리스자산의 소유에 따른 대부분의 위험과 보상을 가지고 있지 않은 경우가 있다.

리스는 리스약정일에 분류된다. 만약 리스기간 중 리스의 양 당사자가 리스 재계약이 아닌 형태로 리스조건의 변경에 합의하였는데, 만약 리스약정일에 변경된 조건으로 계약하였다면 문단 7~12에 따라 리스의 분류가 최초의 분류와 다르게 분류되었을 경우도 있다. 이때에는 변경된 계약을 잔여리스기간 동안 새로운 계약으로 본다. 그러나 추정의 변경(예: 리스자산의 경제적내용연수 또는 잔존가치에 대한 추정의 변경)이나 상황의 변경(예: 리스이용자의 지급불능상황)은 회계목적상으로는 기존 리스의 분류 변경을 초래하지 않는다.

[국제회계기준위원회에 의하여 삭제됨]

[국제회계기준위원회에 의하여 삭제됨]

리스에 토지와 건물 요소가 모두 포함된 경우, 각 요소별로 문단 7~13에 따라 금융리스 또는 운용리스로 분류한다. 토지 요소가 운용리스 또는 금융리스인지를 결정할 때, 중요한 고려사항은 일반적으로 토지의 경제적내용연수는 한정되지 않는다는 점이다.

토지와 건물을 함께 리스하는 경우, 최소리스료(선지급액 포함)는 리스약정일 현재 토지와 건물에 대한 임차권의 상대적인 공정가치에 비례하여 각각에 배분한다. 만약 최소리스료가 토지와 건물에 신뢰성 있게 배분될 수 없고, 토지와 건물 모두 운용리스라는 사실이 명백하지 않다면, 토지와 건물은 하나의 금융리스로 분류한다. 그러나 토지와 건물 모두 운용리스라는 사실이 명백하다면 하나의 운용리스로 분류한다.

토지와 건물을 함께 리스하는 경우, 문단 20에 따라 최초로 인식될 토지분 금액이 중요하지 않다면, 토지와 건물을 하나의 단위로 취급하여 문단 7~13에 따라 금융리스나 운용리스로 분류할 수 있다. 이 경우 건물의 경제적내용연수를 전체 리스자산의 경제적내용연수로 본다.

리스이용자가 토지와 건물 모두에 대한 임차권을 기업회계기준서 제1040호에 따라 투자부동산으로 분류하고 공정가치로 평가한다면 토지와 건물부분을 분리하여 측정하지 아니할 수 있다. 토지와 건물 중 하나 또는 둘 모두가 투자부동산으로 분류되는지가 명확하지 않은 경우에만 평가를 위한 상세한 계산이 필요하다.

리스이용자는 운용리스 부동산에 대한 권리를 기업회계기준서 제1040호에 따라 투자부동산으로 분류할 수 있다. 이 경우, 해당 부동산에 대한 권리에 대하여 금융리스인 경우와 같이 회계처리하고, 인식한 자산은 공정가치로 평가한다. 후속적인 사건으로 해당 부동산에 대한 권리의 성격이 달라져서 더 이상 투자부동산으로 분류할 수 없더라도 리스이용자는 계속하여 금융리스로 회계처리한다. 예를 들면, 다음과 같은 경우이다.

⑴ 리스이용자가 당해 부동산을 직접 사용하는 경우. 이 경우 리스이용자는 투자부동산을 자가사용부동산으로 변경하며, 사용목적 변경일의 공정가치를 간주원가로 인식한다.

⑵ 리스이용자가 당해 부동산에 대한 권리에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는 전대리스를 특수관계가 없는 제3자에게 제공하는 경우. 이 경우 당해 제3자가 그 전대리스를 운용리스로 회계처리하더라도 리스이용자는 금융리스로 회계처리한다.

거래와 기타 사건들은 단순히 법적 형태가 아니라 실질과 재무현실에 따라서 회계처리한다. 리스계약의 법적형태에 따르면 리스이용자가 리스자산에 대한 법적 소유권을 획득하지 못할 수도 있으나, 금융리스의 실질과 재무현실은 리스이용자가 당해 자산 경제적내용연수의 상당기간동안 자산사용에 따른 경제적효익을 획득하는 것이며, 그러한 권리에 대한 대가로 리스약정일의 자산의 공정가치 및 관련된 금융원가에 근사한 금액을 지급할 의무를 부담하는 것이다.

만약 그러한 리스거래가 리스이용자의 재무상태표에 반영되지 않는다면 리스이용자의 경제적 자원과 의무의 정도가 과소 인식되어 재무비율이 왜곡된다. 따라서 금융리스는 리스이용자의 재무상태표에 자산과 부채 모두로 인식되는 것이 타당하다. 리스기간개시일에 금융리스자산과 금융리스부채는 재무상태표에 동일한 금액으로 인식한다. 다만, 리스이용자에게 리스개설직접원가가 발생한 경우에는(금융리스자산으로 인식하는 금액에 가산함) 동일한 금액으로 인식되지 아니한다.

금융리스부채는 금융리스자산에서 차감하는 형식으로 표시하지 않는다. 재무상태표에서 부채를 유동과 비유동으로 구분하여 표시하고 있다면 금융리스부채도 동일하게 구분하여 표시한다.

리스개설직접원가는 일반적으로 협상 및 계약체결과 같은 특정한 리스활동과 관련하여 발생한다. 금융리스와 관련하여 리스이용자가 수행하였던 활동에 직접 관련된 것으로 확인된 원가는 금융리스자산으로 인식하는 금액에 가산한다.

실무적으로 리스이용자는 계산의 단순화를 위하여 일정 형태의 개산방식을 사용하여 금융원가를 리스기간에 배분할 수 있다.

금융리스자산의 감가상각대상금액은 리스이용자가 소유한 다른 감가상각대상자산에 대하여 채택한 감가상각정책과 일관된 체계적인 기준으로 해당 자산의 기대사용기간에 걸쳐 매 회계기간에 배분한다. 만약 리스이용자가 리스기간 종료시점까지 자산의 소유권을 획득할 것이 확실시 된다면 기대사용기간이 자산의 내용연수가 되며, 그러하지 않은 경우에는 리스기간과 자산의 내용연수 중 짧은 기간에 걸쳐 감가상각한다.

매기 발생하는 리스자산의 감가상각비와 금융원가의 합계액이 동 기간에 지급될 리스료와 일치하는 경우는 매우 드물 것이므로, 단순히 매기 지급되는 리스료를 당기의 비용으로 인식하는 것은 적절하지 않다. 따라서 리스기간개시일 이후에는 금융리스자산과 금융리스부채의 장부금액은 일치하지 않을 것이다

리스자산의 손상여부를 결정하기 위하여 기업회계기준서 제1036호 ‘자산손상’의 규정을 적용한다.

추가적으로 기업회계기준서 제1016호, 제1036호, 제1038호, 제1040호 및 제1041호에서 요구하는 공시사항은 리스이용자의 금융리스자산에 적용한다.

^주) 기업회계기준해석서 제2015호 ‘운용리스: 인센티브’ 참조

운용리스에서 리스료(보험이나 수선과 같은 용역에 대한 대가 지급액은 제외)는 리스이용자의 효익의 기간적 형태를 더 잘 나타내는 다른 체계적인 인식기준이 없다면, 비록 리스료가 매기 정액기준으로 지급되지 않더라도, 매기 정액기준으로 비용을 인식한다.

금융리스에서는 리스자산의 법적소유에 따른 위험과 보상의 대부분이 이전되므로, 리스료는 리스제공자의 투자와 용역에 대한 회수와 보상으로서 채권의 원금회수액과 이자수익으로 구분하여 회계처리한다.

리스개설직접원가는 리스의 협상 및 계약단계에서 리스와 관련하여 직접 그리고 추가적으로 발생하는 수수료, 법적비용 및 내부발생원가 등을 포함한다. 이 경우 판매관련팀의 일반간접비는 리스개설직접원가에서 제외한다. 제조자도 판매자도 아닌 리스제공자의 금융리스의 경우, 리스개설직접원가는 금융리스채권의 최초인식액에 포함되고 리스기간에 인식되는 수익을 감소시킨다. 내재이자율의 정의에 따라 리스개설직접원가가 자동적으로 금융리스채권액에 포함되므로 별도로 계산하여 가산할 필요가 없다. 제조자나 판매자인 리스제공자에 의해 리스의 협상 및 계약단계에서 리스와 관련하여 발생한 원가는 리스개설직접원가의 정의에서 제외한다. 따라서 당해 원가는 리스순투자에서 제외하고 매출이익이 인식될 때 비용으로 인식하는데, 금융리스에서는 일반적으로 리스기간개시일에 인식한다.

리스제공자는 체계적이고 합리적인 방법으로 리스기간에 이자수익을 배분한다. 이 경우 이자수익은 리스제공자의 금융리스 순투자 금액에 대하여 일정한 기간이자율이 산출되는 방식을 적용하여 배분한다. 매 기간별 리스료(용역에 대한 대가는 제외)는 금융리스채권 회수액과 이자수익으로 구분하여 회계처리한다.

리스에서 리스제공자의 리스총투자 계산에 사용되었던 추정무보증잔존가치를 정기적으로 검토한다. 추정무보증잔존가치가 감소되면 금융리스채권의 장부금액은 감소하며 그 감소금액은 즉시 당기비용으로 인식한다.

기업회계기준서 제1105호 ‘매각예정비유동자산과 중단영업’에 따라 매각예정으로 분류된(또는 매각예정으로 분류된 처분자산집단에 포함된) 금융리스채권은 기업회계기준서 제1105호에 따라 회계처리한다.

제조자나 판매자는 자산을 구매하거나 리스할 수 있는 선택권을 고객에게 제공하는 경우가 있다. 제조자나 판매자인 리스제공자의 금융리스는 다음 두 종류의 이익을 발생시킨다.

⑴ 적용가능한 수량할인이나 매매할인을 반영한 정상적인 판매가격으로 리스자산을 일반판매할 때 발생하는 매출손익

⑵ 리스기간의 이자수익

제조자나 판매자인 리스제공자가 리스기간개시일에 인식할 매출액은 자산의 공정가치와 시장이자율로 할인한 최소리스료의 현재가치 중 작은 금액이 된다. 또한 매출원가는 리스자산의 원가에서 무보증잔존가치의 현재가치를 차감한 금액이 되는데, 만약 리스자산의 원가와 리스자산의 장부금액이 다를 경우에는 리스자산의 장부금액에서 무보증잔존가치의 현재가치를 차감한 금액을 매출원가로 한다. 이때 매출액과 매출원가의 차이는 리스제공자가 일반판매시 적용하는 회계정책에 따라 매출이익으로 인식한다.

제조자나 판매자인 리스제공자는 고객을 유치하기 위하여 인위적으로 낮은 이자율을 제시하기도 하는데 이러한 낮은 이자율의 사용은 거래 전체 이익의 상당부분이 판매시점에서 인식되는 결과를 초래한다. 따라서 인위적으로 낮은 이자율이 제시된 경우라면 시장이자율을 적용하였을 경우의 금액을 한도로 매출이익을 인식한다.

제조자나 판매자인 리스제공자의 금융리스 협상 및 계약단계에서 리스와 관련하여 발생한 원가는 주로 제조자나 판매자의 매출이익 획득과 관계가 있으므로 리스기간개시일에 비용으로 인식한다.

당기에 추가된 리스계약의 리스총투자에서 미실현이자수익을 차감한 금액을 당기에 해지된 리스계약 관련 금액을 차감한 후 공시하면 성장에 대한 유용한 지표로 이용될 수 있다.

^주) 기업회계기준해석서 제2015호 ‘운용리스: 인센티브’ 참조

리스료수익의 획득과정에서 발생하는 감가상각비를 포함한 원가는 비용으로 인식한다. 리스자산의 사용효익이 감소하는 기간적 형태를 잘 나타내는 다른 체계적인 인식기준이 없다면, 비록 리스료가 매기 정액으로 수취되지 않더라도 리스료수익(보험료나 수선비와 같은 용역제공에 대한 대가 수령액은 제외)은 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식한다.

리스자산의 손상여부를 결정하기 위하여 기업회계기준서 제1036호의 규정을 적용한다.

제조자나 판매자인 리스제공자는 운용리스계약의 경우 리스자산의 판매로 볼 수 없으므로 운용리스계약으로 인한 매출이익을 인식하지 아니한다.

추가적으로 기업회계기준서 제1016호, 제1036호, 제1038호, 제1040호 및 제1041호에서 요구하는 공시사항은 리스제공자의 운용리스자산에 적용한다.

판매후리스거래란 리스이용자가 리스제공자에게 자산을 판매하고 다시 그 자산을 리스하는 거래를 말한다. 이 경우 리스료와 판매가격이 일괄적으로 협상되기 때문에 보통 리스료와 판매가격은 서로 관련이 있다. 판매후리스거래의 회계처리는 관련된 리스의 형태에 따라 결정된다.

금융리스에 해당하는 판매후리스거래는 실질적으로 리스제공자가 리스이용자에게 자산을 담보로 금융을 제공하는 것이다. 따라서 판매수익이 장부금액을 초과하는 금액을 이익으로 인식하는 것은 적절하지 않다. 그러한 초과금액은 리스기간에 이연하여 환입한다.

운용리스로 분류된 판매후리스거래의 리스료와 판매가격이 공정가치로 결정되었다면 실제로 정상적인 판매거래가 일어난 것이며 판매에 따른 손익을 즉시 인식한다.

금융리스로 분류된 판매후리스거래에서는 손상차손이 발생하지 않았다면 문단 63에서와 같은 손실의 인식은 불필요하다. 만약 손상차손이 발생하였다면 기업회계기준서 제1036호에 따라 장부금액을 회수가능액으로 감소시킨다.

리스와 관련하여 리스이용자와 리스제공자에게 요구되는 공시사항은 판매후리스거래에도 동일하게 적용한다. 판매후리스거래의 독특하거나 비경상적인 계약조항 또는 조건은 주석 중 리스계약의 중요한 사항에 대한 일반적인 설명 부분에 공시한다.

판매후리스거래에는 기업회계기준서 제1001호 ‘재무제표 표시’의 별도공시기준이 적용될 수도 있다.

2009년 6월에 발표된 ‘한국채택국제회계기준 연차개선’에 따라 문단 14와 15는 삭제되고, 문단 15A와 68A가 추가되었다. 동 개정 내용은 2010년 1월 1일 이후에 개시하는 회계연도부터 적용하되 조기 적용을 허용한다. 조기 적용을 하는 경우에는 그 사실을 공시하여야 한다.

[한국회계기준원 회계기준위원회가 삭제함]

회계기준위원회 위원:

이효익(위원장)

서정우(상임위원)

김성남

윤순석

최상태

황성식

황인태

기업회계기준서 제1017호는 IASB(또는 IASC)가 제?개정한 IAS 17에 대응하는 기준서이다. 한국회계기준원 회계기준위원회는 IAS 17에 근거하여 기업회계기준서 제1017호를 제?개정하면서 IAS 17에 관한 IASB(또는 IASC)의 결론도출근거를 고려하였다. 참조를 위해 첨부한 IASB(또는 IASC)의 결론도출근거에 언급되는 국제회계기준의 개별 기준서에 각각 대응되는 한국채택국제회계기준의 개별 기준서는 다음과 같으며, 이러한 대응관계와 IAS 17의 결론도출근거를 배경으로 기업회계기준서 제1017호를 이해하여야 한다.

국제회계기준		한국채택국제회계기준
Framework	Framework for the Preparation and Presentation of Financial Statements	개념체계	재무제표의 작성과 표시를 위한 개념체계
IAS 8	Accounting Policies, Changes in Accounting Estimates and Errors	제1008호	회계정책, 회계추정의 변경 및 오류
IAS 39	Financial Instruments: Recognition and Measurement	제1039호	금융상품: 인식과 측정

IASB가 2003년에 IAS 17을 개정하기 위해 결론을 도출하는 과정에서 고려한 사항을 이 ‘결론도출근거’에서 요약한다. IASB 위원들은 개인에 따라 일부 사항을 다른 사항들보다 더 비중 있게 고려하였다.

2001년 7월에 IASB의 최초 의제의 하나로서 IAS 17을 포함한 일부 기준서의 개선 과제를 수행할 것이라고 발표하였다. 이 과제는 증권감독기구, 전문직 회계사 및 기타 이해관계자들이 기준서와 관련하여 제기한 질문과 비판을 고려하여 수행되었다. 본 ‘개선 과제’의 목적은 대체적 회계처리, 중복되는 사항 및 현행 기준서 간에 상충되는 내용을 감소시키거나 제거하고, 정합성 문제를 다루며, 그 밖의 사항을 개선하는 데 있었다. 2002년 5월에 IASB는 2002년 9월 16일을 외부검토의견제출 마감일로 하여 IAS 연차개선(Improvements to International Accounting Standards) 공개초안을 발표하였고 공개초안과 관련하여 160여개의 외부검토의견서를 받았다.

IASB의 의도는 IAS 17에서 정한 리스 회계처리에 대한 근본적인 접근방법을 재고하는 것이 아니었으므로, 이 ‘결론도출근거’에서는 IAS 17과 관련하여 IASB가 재고하지 않은 규정에 대해서는 논의하지 않는다.

기준서 문단 14에 따르면, 경제적내용연수가 한정되지 않는 토지를 리스하는 경우에는 리스기간 종료시점까지 리스이용자에게 토지 소유권의 이전이 기대되지 않는다면 일반적으로 운용리스로 분류한다. 개정 전 IAS 17(2000년 개정)에서는 토지와 건물의 리스에 대한 분류방법에 관해 명백하게 정하고 있지 않았다.

이는 장기간의 리스를 통하여 부동산에 대한 권리를 획득하는데 그 실질이 부동산을 구입하는 것과 다르지 않은 국가들에서의 관심사항이다. 따라서 IASB는 리스에 대한 보다 근본적인 과제가 완료되기 이전에 2001년 개선과제에서 이러한 사항을 다루어서 문제의 해결을 미루지 않기로 하였다.

IASB는 실무적으로 두 가지 접근방법이 적용되고 있다는 점에 주목하였다. 첫 번째 방법은 이러한 리스를 하나로 보아 전체적으로 운용리스로 분류하는 방법이다. 두 번째 방법은 리스를 토지의 리스와 건물의 리스로 분리하는 방법이다. IASB는 첫 번째 방법은 기업에 의해 통제되고 있는 자산 또는 자산의 용도 및 자금조달방식을 적절히 반영하지 않는 방법이라고 보았다. 이는 또한 다른 리스의 분류 및 측정과도 일관성이 없다. 따라서 IASB는 토지와 건물의 리스를 전체적으로 운용리스로 분류하는 첫 번째 방법은 고려하지 않기로 하였다.

IASB는 리스를 토지의 리스와 건물의 리스로 분리하는 두 번째 접근방법에 동의하였다. 일반적으로 토지는 전면 개정된 이 기준서 문단 14에 따라 운용리스로 분류될 것이고, 건물은 문단 7∼13의 조건을 적용하여 운용리스 또는 금융리스로 분류될 것이다. IASB는 호주, 캐나다, 미국에서의 일반적으로 인정된 회계원칙은 모두 명백하게 토지와 건물의 리스를 두 가지 요소로 분리할 것을 요구하고 있다는 점에 주목하였다.

또한 IASB는 세 번째 접근방법에 대해 토론하였다. 즉, 리스기간 종료시점에 소유권이 이전되지 않을 경우 토지의 리스를 일반적으로 운용리스로 분류해야 한다는 규정(이 기준서 문단 14)을 삭제하고, 이 기준서에서 정하는 금융리스 분류기준의 모든 다른 조건이 충족될 때 금융리스로 분류하도록 규정할 것인지에 대한 것이다. IASB는 그러한 회계처리는 리스자산의 소유에 따른 위험과 보상이 리스제공자 또는 리스이용자에게 귀속되는 정도에 따른 이 기준서의 리스 분류기준과 배치된다는 점에 주목하였다. 실제로, 토지는 일반적으로 경제적내용연수가 한정되지 않으므로 리스기간 종료시점에 토지와 관련된 유의적인 위험과 보상이 리스이용자에게 이전되지 아니한다. 그러므로 IASB는 2003년 12월 IAS 17의 개정 내용 발표 시 이러한 접근방법을 배제하였다.

2007년 연차 개선과제의 일부로서, IASB는 2003년의 결정을 재고하였는데, 특히 문단 7~13의 일반적인 리스분류기준과 장기간의 토지와 건물의 리스와 관련된 문단 14와 15의 특정 리스분류기준에서 지적된 비일관성을 재고하였다. IASB는 문단 14와 15는 토지의 리스분류에 관해 거래의 실질을 반영하지 못하는 결과를 초래할 수 있다고 결론지었다.

예를 들어, 999년 동안의 토지와 건물의 리스를 고려해 보자. 이러한 상황에서는, 비록 소유권이 이전되지 않더라도 리스기간 동안 리스이용자에게 토지와 관련된 유의적인 위험과 보상이 이전될 것이다.

IASB는 이러한 형태의 리스에서, 리스이용자는 일반적으로 토지와 건물을 구입한 기업과 유사한 경제적 상태에 있게 될 것이라고 보았다. 리스기간이 수십년인 리스에서 부동산 잔존가치의 현재가치는 무시해도 좋은 정도일 수 있다. IASB는 그러한 상황에서 토지 요소를 금융리스로 회계처리하는 것이 리스이용자의 경제적 상태와 일관될 것이라고 결론지었다.

IASB는 이러한 개정은 2003년 12월에 개정된 IAS 17의 결정을 뒤집는 것이라고 보았다. 또한, IASB는 이러한 개정이 리스기간에 상관없이 토지 소유권 또는 토지 소유에 따른 유의적인 위험과 보상이 리스이용자에게 이전되지 않는다면, 장기간의 토지 리스를 운용리스로 분류할 것을 정하고 있는 IAS 17의 지침에 기초하여 2006년 3월 IFRIC이 내린 결정과도 다르다고 보았다. 그러나 이러한 변화는 리스분류에 적용가능한 일반적인 원칙들에 대한 지침 및 예외규정들을 제거함으로써 리스회계를 개선할 것으로 보았다.

이 개정 내용을 제안한 공개초안에 대한 일부 의견제출자들은 이러한 제안의 방향에는 동의하면서도 이러한 제안이 IASB의 리스에 대한 과제에 편입되어야 한다고 제안하였다. IASB는 리스에 관한 과제는 2011년에 기준서로 제정될 것으로 예상된다고 보았다. 그러나 IASB는 이 개정 내용을 지금 발표하기로 결정하였는데, 그 이유는 리스회계를 개선하게 될 것이고, 부동산 권리를 장기 리스로 취득하는 국가에서는 중요한 문제이기 때문이다. 그러므로 IASB는 문단 14와 15의 지침을 제거함으로써 잠재적인 불일치를 제거하기로 하였다.

몇몇 의견제출자들은 개정 내용을 소급하여 적용하도록 제안된 요구사항에 대해 우려를 제기하였다. 장기 금융리스인 토지와 건물 요소는 서로 다른 상각기준을 갖게 될 수 있다. 따라서 기업들은 두 요소가 모두 금융리스로 분류되더라도 상대적인 공정가치를 입수해야 한다. IASB는 이러한 정보는 이미 이용가능해야 한다고 보았는데, 그 이유는 리스분류를 위해 토지와 건물 요소를 분리할 것을 요구하는 2003년도의 IAS 17의 개정 내용을 채택하기 위해서는 상대적인 공정가치를 입수했어야만 했을 것이기 때문이다. 그러나 IASB는 어떤 상황에서는 리스약정일 현재의 공정가치가 이용가능하지 않을 수 있다고 인정하였다. IASB는 이러한 경우에 장기리스의 리스약정일 현재의 토지 요소에 대한 공정가치를 결정하는 것은 사후 판단을 사용하도록 요구하는 것일 수 있고 비교가능성을 달성하지 못할 수 있다고 보았다. 따라서 IASB는 필요한 정보가 이용가능하지 않은 경우 소급적용은 요구하지 않기로 하였다. 또한 IASB는 개정 내용의 전진적용은 배제하였는데, 그 이유는 기존의 장기간의 리스에서의 토지 요소와 일관되지 않게 회계처리될 것이기 때문이다. 그러므로 IASB는 IAS 17 문단 68A에서 수정된 소급 경과규정을 채택하기로 결정하였다.

공개초안에서 토지와 건물에 대한 최소리스료의 배분은 리스약정일 현재 상대적인 공정가치에 비례하여 배분할 것을 제안하였다. 공개초안에 대한 의견제출자들은 토지와 건물에 대한 배분기준이 부동산의 공정가치 중 토지요소와 건물요소와 관련된 것인지 아니면 리스의 대상인 각 요소의 공정가치와 관련된 것인지에 대하여 질문하였다.

IASB는 토지와 건물의 상대적인 공정가치에 따라 최소리스료를 배분하는 것은 일반적으로 토지는 경제적내용연수가 한정되지 않으므로 리스기간 이상으로 가치가 유지된다는 사실이 반영되지 않을 것이라는 점에 주목하였다. 이와는 대조적으로, 건물의 미래경제적효익은 리스기간에 걸쳐 적어도 어느 정도는 소모될 가능성이 있다. 그러므로 건물에 대해서는 리스제공자가 최초 투자에 대한 수익뿐만 아니라 리스기간에 걸쳐 소모된 건물의 가치를 회복할 수 있는 수준에서 리스료를 산정할 것으로 예상하는 것이 합리적이다. 토지의 경우에는 일반적으로 리스제공자가 토지의 소모에 대한 보상을 필요로 하지 않을 것이다.

따라서 IASB는 이 기준서에서 최소리스료의 배분은 토지와 건물의 상대적인 공정가치에 의해서가 아니라 리스제공자에게 보상하는 역할을 반영하여 산정할 것을 명백하게 하기로 결정하였다. 다시 말하자면, 리스료의 산정이 토지와 건물에 대한 리스이용자의 임차권을 반영하여야 한다는 것이다. 건물이 리스기간 동안 완전히 감가상각되는 극단적인 경우의 최소리스료는 투자수익과 함께 리스약정일 현재의 건물가치에 대한 총 감가상각이 반영되어야 할 필요가 있다. 토지의 잔존가치가 리스약정일 현재의 가치와 동일할 것으로 가정하면, 토지에 대한 임차권은 최초 투자에 대한 수익만을 반영하여 리스료를 산정한다.

(유사한 토지와 건물이 별도로 매각되거나 리스되지 아니하여) 토지와 건물을 신뢰성 있게 측정하는 것이 불가능한 경우에는 어떻게 리스를 취급해야 하는지에 대한 문제가 발생한다. 한 가지 방법은 전체 리스를 금융리스로 분류하는 것이다. 이에 따르면, 리스이용자가 토지와 건물에 대한 리스를 별도로 측정할 수 없다고 주장함으로써 건물에 대해서도 금융리스로 회계처리하지 않으려는 것을 방지할 수 있다. 그러나 전체 리스를 금융리스로 분류하는 것이 상황적으로 충실한 표현이 될 수 없음이 명백할 수도 있다. 이 점을 고려하여 IASB는 토지와 건물을 신뢰성 있게 측정하는 것이 불가능한 경우에는 전체 리스를 금융리스로 분류하기로 결정하였다. 다만, 토지요소와 건물요소 모두 운용리스로 분류해야 하는 것이 명확한 경우는 그러하지 아니하다.

IASB는 리스약정일 현재 전체 리스의 가치와 관련하여 토지요소의 현재가치가 작은 경우에 토지와 건물을 분리하는 규정에 대한 예외를 허용하거나 요구할 것인지에 대해 논의하였다. 이런 경우에는 토지와 건물을 각각 별도로 분리하여 회계처리함으로써 얻는 효익이 회계처리에 소요되는 원가보다 크지 않을 수 있다. IASB는 호주, 캐나다 및 미국의 일반적으로 인정된 회계원칙에 따르면, 이러한 리스가 관련 기준에 부합하는 경우 하나의 단위로 보아 금융리스로 분류하여 회계처리하고 있음에 주목하였다. IASB는 토지요소의 금액이 중요하지 않다면 토지와 건물을 하나의 단위로 취급하는 것을 허용하기로 결정하였다.

공개초안에 대한 몇몇 의견제출자들은 리스의 전체 가치와 관련하여 토지요소의 상대적인 가치가 어느 정도 작아야 하는지에 대한 지침을 제시해 줄 것을 요청하였다. 이에 대해 IASB는 특정 백분율과 같은 명확한 선을 제시하지는 않기로 하였고, 중요성에 관한 일반적인 규정을 적용하기로 하였다.

IASB는 토지와 건물의 리스에서 토지요소와 건물요소를 분리하는 규정은 소급하여 적용하기로 하였다. 한편, 이러한 리스의 회계처리를 소급하여 재평가하는 것이 실무적으로 불가능할 수 있음을 주목하였다. 왜냐하면, 수년 전에 이루어진 리스에 대하여도 리스약정일 현재의 토지요소와 건물요소에 대한 공정가치를 추정할 것을 요구하고 있기 때문이다. IASB는 IAS 8이 회계정책의 변경을 소급하여 적용하는 것이 실무적으로 불가능한 경우에 대한 지침을 포함하고 있으므로 IAS 17의 전면 개정에 대한 적용에서 특별한 경과규정을 두지는 않기로 하였다.

개정 전 IAS 17에서는 리스기간개시일에 대해 정의하지 아니하였다. 리스가 시작되는 ‘개시’와 리스계약이 체결되는 ‘약정’은 리스가 시작되는 ‘개시’와 동시에 이루어지는 것으로 암묵적으로 가정하였다. 몇몇 의견제출자들은 두 시점 간에 시간차이가 존재하는 경우, 특히 예를 들어 리스약정일 현재 자산이 건설중이어서 최종원가를 알 수 없기 때문에 금액이 변동되는 경우, 어떻게 해야 하는지에 대해 의문을 제기하였다. 현행의 기준서는 리스약정일 현재 측정된 금액을 기초로 리스기간개시일에 리스를 인식하도록 규정하고 있다. 그러나 만약 리스약정일과 리스기간개시일 사이에 리스제공자의 원가가 변동되어 리스가 조정되는 경우 이러한 변동의 효과는 리스약정일에 발생한 것으로 간주한다. 이러한 개정은 호주, 캐나다 및 미국의 일반적으로 인정된 회계원칙과도 일관되며, 대부분의 통상적인 구매와 판매에 관한 현재의 회계처리와도 일관된다.

이러한 회계처리에 동의하면서도 IASB는 원칙상 리스기간개시일에 측정하는 것이 보다 만족스러울 수 있다는 점에 주목하였다. 그러나 IAS 17의 체계에서는 금융리스채권과 채무는 자산의 공정가치를 기초로 결정된 금액으로 인식할 것을 요구하고 있기 때문에 리스약정일 이후에 측정하는 것은 적절하지 않다.

리스제공자는 리스의 협상단계에서 수수료, 중개수수료 및 법률수수료와 같은 직접원가를 부담할 수 있다. 개정 전 IAS 17에서는 이러한 원가들을 발생시 비용으로 처리하거나 리스기간에 걸쳐 배분하는 회계처리를 선택할 수 있게 하였고 운용리스와 금융리스에 적용하도록 하였다. 금융리스의 경우 개정 전 IAS 17의 문단 33에서는 리스기간 동안 직접원가의 배분은 원가를 비용으로 인식하고 같은 기간 동안 동일한 금액의 미실현이자수익을 인식함으로써 달성될 수 있음을 언급하고 있다.

IASB는 이러한 회계처리는 Framework와 일치하지 않는다고 판단하였다. 이는 리스기간개시일에 미래의 이자수익을 수익과 자산으로 인식하는 효과를 갖게 되는 것으로서 그 시점에서 Framework에서 정하는 수익과 자산의 정의에 부합하지 아니한다. 그러므로 IASB는 리스제공자가 부담하는 직접원가를 리스기간에 걸쳐 배분하기 위해서 리스자산의 장부금액에 직접원가를 포함하도록 결정하였다.

IASB는 호주, 캐나다, 프랑스, 일본, 영국 및 미국의 기준제정기구들은 리스개설직접원가를 리스기간에 걸쳐 배분하는 것을 허용하거나 요구하고 있음에 주목하였다. 또한, IASB는 다른 기준서들에서도 일반적으로 자산의 취득과 직접적으로 관련 있는 원가는 자산의 장부금액으로 인식하도록 허용하거나 요구하고 있다는 점에 주목하였다. 그러므로 IASB는 다른 기준서와의 정합성 및 비교가능성을 이유로 리스개설직접원가는 리스자산의 장부금액에 포함할 것을 요구하기로 결정하였다.

특히 IAS 39 등 다른 기준서들과의 일관성을 위하여, IASB는 자산의 장부금액에 인식하는 것은 리스의 협상 및 계약과 관련하여 직접적으로 발생하는 증분원가로 제한하기로 하였다.

Leisenring 위원은 2009년 4월에 발표된 IFRS 연차개선에 따른 IAS 17의 개정에 반대한다.

Leisenring 위원은 개정 내용은 리스이용자의 경제적 상태가 반영되지 않은 회계처리를 부적절하게 허용한 것으로 생각한다. 그의 견해에 따르면, 내용연수가 한정적인 다른 부동산과 달리 토지는 대개 경제적내용연수가 한정되지 않는다. 그러므로 리스기간이 999년이라 하더라도 리스종료일 현재 리스이용자의 토지가 아니다. 그는 리스이용자가 토지의 구매자와 경제적으로 유사한 상태에 있다고 생각하지 않는다. 토지가치가 어떻게 상승하더라도 리스종료일에 리스이용자에게 이익이 생기지 않는다. 게다가, 토지에 대한 리스이용자와 토지 구매자가 어느 정도의 리스기간이어야만 동일한 경제적 상태라고 IASB가 결론내릴 것인지가 불명확하다.

또한 이러한 개정은 2003년 12월에 개정된 IAS 17에 대한 IASB의 결정을 뒤집는 것이고 US GAAP과의 차이를 만드는 것이다. Leisenring 위원은 IASB의 리스회계에 관한 보다 큰 과제에 이러한 개정 내용을 포함시키는 것이 가장 좋다는 몇몇 의견제출자들의 견해에 동의하였다.